Umowa przedwstępna najmu lokalu to bardzo ważny dokument, który warto zawrzeć, jeśli planujesz wynająć lokal mieszkalny lub użytkowy. W nim określasz najważniejsze warunki przyszłej umowy najmu, minimalizując ryzyko niepowodzenia transakcji. Zapewnia bezpieczeństwo obu stronom i porządkuje proces wynajmu.
Kluczowe wnioski- Umowa przedwstępna chroni Twoje interesy i precyzuje obowiązki stron przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
- Powinna określać istotne postanowienia umowy najmu, takie jak czas trwania, wysokość czynszu i kaucji.
- Należy w niej uwzględnić terminy, do kiedy ma zostać zawarta umowa przyrzeczona oraz konsekwencje ich niedotrzymania.
- Umowa przedwstępna zwiększa bezpieczeństwo prawne transakcji i ogranicza ryzyko sporu między stronami.
- Wzór umowy przedwstępnej najmu lokalu pomoże Ci ją prawidłowo sporządzić.
Umowa przedwstępna najmu lokalu – kiedy jest wymagana?
Umowa przedwstępna najmu lokalu nie jest wymagana prawnie, ale stanowi rozsądne zabezpieczenie interesów obu stron przed zawarciem ostatecznej umowy najmu. Warto ją sporządzić, gdy między wyrażeniem woli a faktycznym rozpoczęciem najmu upłynie dłuższy czas, np. kilka miesięcy. Zabezpiecza to Twoje interesy jako najemcy przed wycofaniem się wynajmującego.
Umowa przedwstępna najmu lokalu użytkowego jest szczególnie istotna w przypadku lokali komercyjnych, gdyż często wiążą się one z wysokimi nakładami finansowymi lub pracami remontowymi przed rozpoczęciem działalności. Przedwstępna umowa najmu mieszkania również może okazać się przydatna, jeśli planujesz przeprowadzkę z dużym wyprzedzeniem lub wynajmujący dopiero kończy remont nieruchomości.
Ponadto, sporządzenie umowy przedwstępnej daje obu stronom czas na zebranie i przygotowanie wymaganych dokumentów, np. zaświadczeń o dochodach lub wpłatę kaucji przez najemcę. Pozwala także określić konsekwencje niedotrzymania warunków wstępnych, np. kar umownych.
Właściciel nieruchomości może wymagać zawarcia przedwstępnej umowy najmu lokalu, aby zabezpieczyć się na wypadek wycofania się potencjalnego najemcy w ostatniej chwili. Często wiąże się to z wpłatą zaliczki na poczet przyszłego czynszu lub kaucji.
Elementy umowy przedwstępnej najmu lokalu – co zawrzeć?
Umowa przedwstępna najmu lokalu powinna precyzyjnie określać najważniejsze postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej. Kluczowe elementy, które należy w niej zawrzeć, to:
- Dokładne dane stron umowy: imiona, nazwiska, adresy, PESEL/REGON.
- Szczegółowy opis przedmiotu najmu: adres, numer lokalu, powierzchnia, wyposażenie.
- Przeznaczenie lokalu: mieszkalne, użytkowe, prowadzona działalność gospodarcza.
- Wysokość czynszu i termin jego płatności, zasady waloryzacji.
- Kwota kaucji zabezpieczającej i sposób jej wpłaty/rozliczenia.
Ważne jest również uregulowanie w umowie przedwstępnej terminów, do kiedy powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona, oraz konsekwencji niedotrzymania tych terminów. Może to oznaczać np. utratę wpłaconej kaucji lub należność odszkodowania.
W umowie przedwstępnej najmu lokalu użytkowego istotne są także kwestie związane z dostosowaniem lub remontem lokalu do planowanej działalności oraz określenie, kto będzie ponosił te koszty. Należy także ustalić zasady eksploatacji i zabezpieczenia mienia.
Przy umowie przedwstępnej najmu mieszkania ważne jest zapisanie, na czyj koszt będą przeprowadzane drobne prace remontowe lub odświeżenie lokalu przed przekazaniem go najemcy. Należy również określić zasady płatności za media.
Podatki i opłaty w umowie przedwstępnej najmu lokalu
Umowa przedwstępna najmu lokalu, podobnie jak sama umowa najmu, nie wymaga uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednak w przypadku najmu lokalu użytkowego, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, należy się liczyć z opłatami dodatkowymi.
W przypadku przedwstępnej umowy najmu lokalu użytkowego, najemca zobowiązany będzie do odprowadzania comiesięcznego podatku od nieruchomości. Jego wysokość uzależniona jest od stawek ustalonych przez gminę i powierzchni lokalu.
Ponadto, jeśli na podstawie zawartej umowy przedwstępnej pobrana została kaucja lub zaliczka na poczet przyszłych opłat, wówczas może wystąpić obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od uzyskanych przychodów przez wynajmującego.
- W przypadku wynajmu mieszkania będzie to 8,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub 19% stawki podatku według skali podatkowej.
- Przy wynajmie lokalu użytkowego osobie prawnej, podatek dochodowy wyniesie 19%.
Istotne jest uwzględnienie tych kwestii podatkowych na etapie sporządzania przedwstępnej umowy najmu lokalu, aby uniknąć późniejszych nieporozumień między stronami.
Zabezpieczenie umowy przedwstępnej najmu lokalu
Podstawowym zabezpieczeniem umowy przedwstępnej najmu lokalu jest kara umowna, która najczęściej przybiera formę utraty wpłaconej przez najemcę kaucji lub zaliczki na rzecz właściciela nieruchomości. Powinna być ona wprost zapisana w treści umowy wraz z określeniem sytuacji, w których będzie mogła zostać zastosowana.
Dla najemcy korzystne będzie też zapisanie prawa do odstąpienia od umowy ze zwrotem wpłaconej kaucji w przypadku niewywiązania się właściciela ze swoich zobowiązań, np. braku zawarcia umowy przyrzeczonej w uzgodnionym terminie.
Strony mogą również wprowadzić do przedwstępnej umowy najmu lokalu zapisy dotyczące kar umownych za zwłokę w wydaniu lokalu, nieterminową wpłatę czynszu lub innych opłat. Zabezpieczają one ich interesy przed konsekwencjami niewywiązywania się z warunków umowy.
W przypadku umowy przedwstępnej najmu lokalu użytkowego najemca może zażądać dodania klauzuli obniżającej wysokość czynszu w przypadku niemożności prowadzenia działalności z przyczyn niezawinionych. Dla właściciela nieruchomości zabezpieczeniem będzie prawo do rozwiązania umowy i eksmisji najemcy na jego koszt.
Podsumowanie
Zawarcie przedwstępnej umowy najmu lokalu to rozsądne zabezpieczenie interesów obu stron przed podpisaniem ostatecznej umowy najmu. Dostępne są darmowe wzory przedwstępnej umowy najmu lokalu użytkowego oraz umowy przedwstępnej najmu mieszkania, które ułatwią jej prawidłowe sporządzenie. Należy w niej precyzyjnie określić kluczowe postanowienia, takie jak czynsz, kaucja, terminy i zabezpieczenia.
Niezależnie od rodzaju nieruchomości, przedwstępna umowa najmu lokalu pozwala zabezpieczyć się przed wycofaniem się drugiej strony przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Stanowi rozsądne rozwiązanie, gdy między podjęciem decyzji a faktycznym rozpoczęciem najmu upływa dłuższy czas. Daje przestrzeń na uporządkowanie wszelkich formalności i zebranie wymaganych dokumentów.